Pitanja i odgovori

ŠTO JE TO NEKRETNINA?

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

ŠTO SU TO ZEMLJIŠNE KNJIGE?

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana. One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao pravno je zaštićen, ako nije znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.

ŠTO JE VLASNIČKI LIST?

Razlikujemo dvije vrste ispisa iz BZP-a ovisno da li je nekretnina upisana u glavnu zemljišnu knjigu ili je upisana u knjigu položenih ugovora.
Vlasnički list nekretnine (zemljišno-knjižni uložak) upisane u glavnu zemljišnu knjigu sastoji se od:
Posjedovnica (A) – sadrži podatke o svim katastarskim česticama koje čine jedno zemljišno-knjižno tijelo te sve katastarske promjene koje se odnose na njih.
Vlastovnica (B) – sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjene glede vlasništva i osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut glede raspolaganja nekretninom.
Teretovnica (C) – sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena (hipoteka, osobne i stvarne služnosti, pravo građenja, obvezna prava).
Vlasnički list nekretnine (zemljišno-knjižni uložak) upisane u knjigu položenih ugovora sastoji se od:
Popisni list (A1) – sadrži podatke o svim katastarskim česticama koje čine jedno zemljišno-knjižno tijelo te sve katastarske promjene koje se odnose na njih, a ako na čestici postoji izgrađena građevina (mjesto, adresu, kućni broj).
Popisni list (A2) – ako na čestici ima građevina sadrži opis nekretnine (kat, površina u četvornim metrima, …)
Popisni list (B) – sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjene glede vlasništva i osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut glede raspolaganja nekretninom
Popisni list (C) – sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena (hipoteka, osobne i stvarne služnosti, pravo građenja, obvezna prava).

KAKO SE ODREĐUJE VRIJEDNOST NEKRETNINA?

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim "tablicama", dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

TKO SVE MOŽE KUPITI NEKRETNINU U HRVATSKOJ?

Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U HRVATSKOJ?

Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Predmetnu suglasnost, uz uvjet reciprociteta, Ministarstvo vanjskih poslova daje po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa. Temeljem članka 60. Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju između RH i EU i njihovih država članica, protekom četiri godine od njegova stupanja na snagu, odnosno od 1. veljače 2009., državljanima država članica EU osiguran je isti tretman kao i hrvatskim državljanima pri stjecanju nekretnina.

OBVEZE KUPACA I PRODAVATELJA U PROMETU NEKRETNINAMA?

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

KOLIKO IZNOSI KAPARA KOJU KUPAC ISPLAĆUJE PRODAVATELJU I ŠTO ONA ZNAČI?

Kapara je znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine i ona je uobičajena u visine 10% vrijednosti kupoprodajne cijene. Kapara je regulirana Zakonom o obveznim odnosima: - ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno. - ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruku kaparu.

ŠTO JE KATASTAR ZEMLJIŠTA?

Katastar je upravno tijelo nadležno za održavanje katastarskih podataka o katastru nekretnina, katastru zemljišta i katastru vodova.
Katastarski operat je naziv za ukupnu dokumentaciju koja se u katastru vodi za određenu katastarsku općinu.
Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama tj. posjednicima zemljišta.
Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka o brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim građevinama koje leže na zemljištu ili ispod njegove površine, ili o njihovim korisnicima (posjednicima).

ŠTO JE PARCELACIJA ZEMLJIŠTA?

Parcelacija zemljišta je podjela ili spajanje dvije ili više katastarskih čestica, a može se raditi u građevinskom i poljoprivrednom području.
Parcelacija građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan tog područja može se provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i detaljnim planom uređenja.
Za parcelaciju poljoprivrednog zemljišta potrebno je Uvjerenje nadležnog ureda za graditeljstvo da je katastarska čestica izvan granica građevinskog područja.
Parcelacija zemljišta provodi se u katastru.

KADA SE STJEČE PRAVO VLASNIŠTVA?

Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi (čl. 119 Zakona o vlasništvu).

ŠTO JE PREDUGOVOR?

Predugovor je dokument u kojem dvije ugovorne strane utvrđuju namjeru i izjavljuju da jamče jedna drugoj da će u određenom vremenu zaključiti glavni ugovor pod uvjetima određenim i navedenim u predugovoru.
Da bi predugovor imao punu obvezujuću snagu mora sadržavati sve bitne sastojke glavnog ugovora.
Kad se radi o sklapanju predugovora, kojim se ugovara pravni promet na nekretninama, predugovor mora biti zaključen u pisanom obliku.

GDJE SE I TKO OVJERAVA KUPOPRODAJNI UGOVOR?

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati, odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

ŠTO JE TO TABULARNA IZJAVA?

Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

KOLIKI JE POREZ NA PROMET NEKRETNINA U HRVATSKOJ?

U Republici Hrvatskoj sav se promet nekretnina oporezuje po jedinstvenoj poreznoj stopi od 5% kupoprodajne cijene nekretnine, bez obzira o kakvoj se nekretnini i kojoj vrsti transakcije radi. Visina poreza određuje se na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijem se teritoriju nekretnina nalazi. Porez na promet nekretnina snosi kupac.

POSTOJI LI RAZLIKA IZMEĐU DOMAĆIH I STRANIH POREZNIH OBVEZNIKA?

Domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su glede plaćanja poreza na promet nekretnina ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

TKO ODREĐUJE OSNOVICU ZA IZRAČUN POREZA NA PROMET NEKRETNINA?

Nadležni ured Porezne uprave određuje osnovicu za izračun poreza na promet nekretnina koji je stjecatelj nekretnine dužan platiti.

KOLIKA JE POREZNA OBVEZA PRODAVATELJA U PROMETU NEKRETNINAMA?

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku između kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

KOLIKO TRAJE ROK ZA PRIJAVU I UPLATU POREZA NA PROMET NEKRETNINAMA?

Kupac je obvezan u roku od 30 dana od dana ovjere ugovora prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

ŠTO JE GRAĐEVINSKA DOZVOLA?

Građevinska dozvola je upravni akt tj. dokument na temelju kojega se može započeti gradnja građevine.
Građevinskom dozvolom utvrđuje se da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.
Građevinsku dozvolu izdaje ured državne uprave u županiji, odnosno ured Grada Zagreba, nadležan za poslove graditeljstva na čijem području se građevina gradi, ako Zakonom o gradnji ili posebnim zakonima nije drugačije određeno.
Građevinska dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi građenju u roku od dvije godine od pravomoćnosti te dozvole. Važenje građevinske dozvole produžuje se na zahtjev investitora jednom za još dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti utvrđeni u skladu s odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji i drugi uvjeti u skladu s kojima je izdana građevinska dozvola.

ŠTO JE UPORABNA DOZVOLA?

Uporabna dozvola ili potvrda glavnog projekta je akt kojim se potvrđuje da je objekt za koji je izdan izgrađen u skladu s pripadajućim projektom i građevinskom dozvolom, da je siguran za korištenje i da se smije početi koristiti u svojoj namjeni.

KAKO PROVIJERITI DA SU DOKUMENTI "U REDU"?

Nekretnine prije same prodaje provjerava Agencija Neelcon, međutim provjeru kupac može povjeriti i javnom bilježniku ili odvjetniku (uz naknadu cca 50-100 eura) i to u trenutku Predugovora i u trenutku potpisivanja Glavnog Ugovora. Dokaz vlasništva u Republici Hrvatskoj je Izvod iz zemljišne knjige,  tj. vlasnički list, koji pod "A "opisuje nekretninu,  pod "B" vlasnika, pod "C" eventualne terete , hipoteke i drugo. Do neslužbene dokumentacije se može doći i uvidom u internet stranicu www.pravosudje.hr

DALI SE MOGU KUPITI NEKRETNINE KADA DOKUMENTACIJA NIJE "UREDNA" ?

O savjetima za dokumentaciju koja nije uredna dobro je posavjetovati se sa odvjetnikom ili javnim bilježnikom prije potpisivanja bilo kakvog dokumenta o kupoprodaji.

ŠTO JE VLASNIŠTVO?

Vlasništvo (pravo vlasništva) je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.
Pravo vlasništva upisuje se u zemljišne knjige, a pravni učinci prava vlasništva stječu se upisom u te knjige koje vodi Zemljišno-knjižni odjel Općinskog suda ili gruntovnica.

ŠTO JE SUVLASNIŠTVO

Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi.
U sumnji koliki su suvlasnički dijelovi, smatra se da su jednaki.

ŠTO JE ZAJEDNIČKO VLASNIŠTVO?

Stvar je u zajedničkom vlasništvu kad na nepodijeljenoj stvari postoji vlasništvo dviju ili više osoba (zajedničara) koje sve u njemu imaju udjela, ali veličina njihovih udjela nije određena, bez obzira na to što je odrediva.

KAKO ODREDITI VJERODOSTOJNU TRŽIŠNU VRIJEDNOST NEKRETNINE?

Vjerodostojnu procjenu tj. mišljenje za tržišnu vrijednost vaše nekretnine može dati ovlašteni agent nekretninama koji je zaposlen kod posrednika i ima višegodišnje iskustvo u poslovima posredovanja nekretninama.
Osim ovlaštenih agenata za nekretnine, procjenu vrijednosti nekretnine mogu dati i ovlašteni sudski vještaci građevinske struke.



Ova stranica ostavlja "kolačiće" na Vašem kompjutoru za potrebe navigacije i anonimizirane statistike pristupa. Korištenjem ove stranice prihvaćate i potvrđujete ove "kolačiće".