Domande frequenti
COS’È UN IMMOBILE?
Secondo il principio di unità dell’immobile, un immobile è un lotto di terreno insieme a tutto ciò che vi è permanentemente collegato, sulla superficie o sotto di essa. Ciò significa che acquistando un appartamento si acquista anche la quota ideale dell’edificio e del terreno su cui è costruito, oppure, se si acquista un lotto catastale, si diventa proprietari di tutto ciò che vi è costruito, indipendentemente dal fatto che sia registrato, segnato o iscritto nei registri catastali e nei libri fondiari.
COS’È IL REGISTRO FONDIARIO?
Il registro fondiario è un registro pubblico che documenta lo stato giuridico degli immobili, rilevante per la circolazione legale. Qualsiasi parte interessata può consultarlo e richiedere un estratto del registro. Godono di fede pubblica e hanno valore probatorio come atti pubblici. L’acquirente che agisce in buona fede, fidandosi del registro fondiario, è legalmente protetto se non sapeva o non aveva motivo di sospettare che ciò che è registrato non fosse completo o diverso dalla situazione reale.
COS’È IL CERTIFICATO DI PROPRIETÀ?
Esistono due tipi di estratti dal Registro Fondiario a seconda che l’immobile sia iscritto nel registro principale o nel registro dei contratti depositati.
Certificato di proprietà di un immobile iscritto nel registro principale:
- Possesso (A): contiene dati su tutti i lotti catastali che costituiscono un unico corpo immobiliare e tutte le modifiche catastali relative.
- Proprietà (B): contiene informazioni sul proprietario dell’immobile, le variazioni di proprietà e le limitazioni personali riguardanti la gestione dell’immobile.
- Gravami (C): contiene dati sui diritti reali e altri vincoli gravanti sull’immobile (ipoteca, servitù personali e reali, diritto di costruzione, diritti obbligatori).
Certificato di proprietà di un immobile iscritto nel registro dei contratti depositati:
- Elenco (A1): contiene dati su tutti i lotti catastali e le modifiche catastali, e se sull’immobile è costruito un edificio, ne indica ubicazione, indirizzo e numero civico.
- Elenco (A2): se presente un edificio, descrive l’immobile (piano, superficie in metri quadrati, ecc.).
- Elenco (B): informazioni sul proprietario, variazioni di proprietà e limitazioni personali.
- Elenco (C): dati sui gravami reali e altri diritti (ipoteca, servitù, diritto di costruzione, diritti obbligatori).
COME SI DETERMINA IL VALORE DI UN IMMOBILE?
Il valore di vendita viene stabilito dal venditore secondo l’andamento del mercato. Il valore catastale viene determinato dall’Agenzia delle Entrate secondo le proprie tabelle, mentre il valore ai fini del finanziamento bancario è determinato esclusivamente da periti autorizzati.
CHI PUÒ ACQUISTARE UN IMMOBILE IN CROAZIA?
Non ci sono restrizioni né sanzioni per l’acquisto di immobili in Croazia. Tuttavia, per l’iscrizione nel registro fondiario, insieme al contratto di compravendita è necessario fornire prova della cittadinanza croata.
GLI STRANIERI POSSONO ACQUISTARE IMMOBILI IN CROAZIA?
Sì, in tal caso devono richiedere al Ministero degli Affari Esteri l’autorizzazione al contratto di acquisto da allegare alla richiesta di iscrizione della proprietà. L’autorizzazione viene rilasciata dal Ministero degli Affari Esteri previa approvazione del Ministero della Giustizia, nel rispetto del principio di reciprocità. Ai cittadini dell’UE, a partire dal 1° febbraio 2009, è garantito lo stesso trattamento dei cittadini croati per l’acquisizione di immobili.
OBBLIGHI DI ACQUIRENTI E VENDITORI NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
L’acquirente è obbligato a pagare l’intero prezzo concordato, mentre il venditore deve consegnare l’immobile e permettere il trasferimento della proprietà a favore dell’acquirente.
COS’È LA CAPARRA E QUANTO AMMONTA?
La caparra è un segno di serietà e intenzione reale di acquisto, di solito pari al 10% del prezzo. La caparra è regolata dal Codice Civile: se una parte consegna denaro o beni come caparra, il contratto si considera concluso. L’acquirente può recedere lasciando la caparra al venditore; il venditore, se recede, deve restituire il doppio.
COS’È IL CATASTO?
Il catasto è l’ufficio competente per la gestione dei dati catastali relativi agli immobili, al terreno e alle infrastrutture. Il catasto terreni registra posizione, forma, superficie, edificazioni, modalità di utilizzo, capacità produttiva e possessori dei terreni.
COS’È LA PARCELLAZIONE?
La parcellazione consiste nella divisione o fusione di lotti catastali, sia in zona edificabile che agricola. Deve essere eseguita secondo permessi di costruzione, piani regolatori e autorizzazioni specifiche.
QUANDO SI ACQUISISCE LA PROPRIETÀ?
L’acquirente acquisisce la proprietà non con il pagamento, ma con l’iscrizione nel registro fondiario (art. 119 Legge sulla proprietà).
COS’È UN PRECONTRATTO?
È un documento in cui le parti dichiarano l’intenzione di concludere il contratto principale entro un certo termine e secondo condizioni definite. Deve essere scritto per avere validità legale.
DOVE E CHI AUTENTICA IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA?
In Croazia, solo il venditore può autenticare il contratto presso un notaio; all’estero, presso un consolato o notaio croato, con necessità di apostille o convalida giudiziaria.
COS’È LA DICHIARAZIONE TABULARE?
È la dichiarazione con cui il venditore conferma di aver ricevuto l’intero prezzo e autorizza il trasferimento della proprietà nel registro fondiario.
QUALE È LA TASSA SULLA COMPRAVENDITA IN CROAZIA?
La tassa è unica del 5% sul prezzo di acquisto, calcolata sul prezzo del contratto o sulla valutazione dell’Agenzia delle Entrate. La paga l’acquirente.
C’È DIFFERENZA TRA RESIDENTI E NON RESIDENTI?
No, salvo diverse disposizioni di trattati internazionali.
CHI DETERMINA LA BASE IMPONIBILE DELLA TASSA?
L’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate determina la base imponibile.
QUAL È L’OBBLIGO FISCALE DEL VENDITORE?
Il venditore paga l’imposta sul reddito se cede l’immobile entro tre anni dall’acquisto, sulla differenza tra prezzo di vendita e acquisto, salvo esonero previsto.
QUAL È IL TERMINE PER LA DICHIARAZIONE E IL PAGAMENTO DELLA TASSA?
L’acquirente deve dichiarare la tassa entro 30 giorni dall’autenticazione e pagarla entro 15 giorni dall’emissione del provvedimento.
COS’È IL PERMESSO DI COSTRUIRE?
È un atto amministrativo che autorizza l’inizio della costruzione. Viene rilasciato dall’ufficio edilizio competente. Ha validità due anni, prorogabile su richiesta.
COS’È IL PERMESSO DI USO?
È l’attestazione che conferma che l’edificio è stato realizzato secondo progetto e permesso di costruzione, sicuro e utilizzabile.
COME VERIFICARE CHE I DOCUMENTI SIANO IN REGOLA?
L’agenzia Neelcon verifica gli immobili prima della vendita, ma l’acquirente può farlo anche tramite notaio o avvocato (50-100 €). Il certificato di proprietà (estratto del registro fondiario) contiene: A descrizione dell’immobile, B dati del proprietario, C gravami.
SI POSSONO ACQUISTARE IMMOBILI SE I DOCUMENTI NON SONO IN REGOLA?
È consigliabile consultare un avvocato o notaio prima di firmare qualsiasi contratto.
COS’È LA PROPRIETÀ?
Il diritto di proprietà è il diritto reale su un bene che consente al proprietario di usarlo e di escludere altri, nei limiti di legge. Si registra nel registro fondiario.
COS’È LA COMPROPRIETÀ?
Quando più persone possiedono un bene in quote definite, ciascuna è comproprietaria secondo la proporzione calcolata.
COS’È LA PROPRIETÀ CONGIUNTA?
Quando due o più persone possiedono un bene indiviso senza quote determinate.
COME STABILIRE IL VALORE DI MERCATO ATTENDIBILE DI UN IMMOBILE?
Può essere determinato da un agente immobiliare autorizzato con esperienza o da periti giudiziari del settore edilizio.