Часто задаваемые вопросы

ЧТО ТАКОЕ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Согласно принципу единства недвижимости, недвижимость — это участок земли вместе со всем, что с ним относительно прочно соединено на поверхности или под ней. Это означает, что при покупке квартиры вы одновременно приобретаете идеальную долю здания и земельного участка, на котором оно построено. Если же вы покупаете кадастровый участок, вы становитесь собственником всего, что на нем построено, независимо от того, зарегистрировано ли это строительство, внесено ли в кадастровые планы и земельные книги.

ЧТО ТАКОЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ КНИГИ?

Земельные книги — это публичные реестры правового состояния недвижимости, применимые для юридического оборота. Любая заинтересованная сторона имеет право просматривать их и получать выписки. Они обладают общественным доверием и доказательной силой публичных документов. Приобретатель, действующий добросовестно и полагающийся на данные земельных книг, юридически защищен, если не знал и не имел оснований сомневаться в их точности или полноте.

ЧТО ТАКОЕ СОБСТВЕННИЧЕСКИЙ ЛИСТ?

Существуют два типа выписок из земельной книги в зависимости от того, зарегистрирована ли недвижимость в главной земельной книге или в книге поданных договоров.

Собственнический лист недвижимости (вклад в главную земельную книгу) состоит из:

Владельческая часть (A) – содержит данные обо всех кадастровых участках, составляющих единый земельно-правовой объект, и все кадастровые изменения, относящиеся к ним.
Владельческая запись (B) – содержит данные о владельце недвижимости, изменения по владению и личные ограничения, наложенные на владельца в отношении распоряжения недвижимостью.
Обременения (C) – содержит данные о вещных и иных правах, обременяющих недвижимость (ипотека, личные и вещные сервитуты, право строительства, обязательственные права).

Собственнический лист недвижимости (вклад в книгу поданных договоров) состоит из:

Список (A1) – содержит данные обо всех кадастровых участках, составляющих единый земельно-правовой объект, и все кадастровые изменения, а также при наличии построек – место, адрес, номер дома.
Список (A2) – при наличии построек содержит описание недвижимости (этаж, площадь в квадратных метрах и т.д.).
Список (B) – данные о владельце, изменения по владению и личные ограничения.
Список (C) – данные о вещных и иных правах, обременяющих недвижимость.

КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ?

Продажную стоимость недвижимости определяет продавец согласно рыночным условиям. Рыночную стоимость определяет налоговая служба по своим таблицам, а стоимость для банковского кредита определяют исключительно уполномоченные оценщики.

КТО МОЖЕТ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХОРВАТИИ?

Нет ограничений для покупки недвижимости в Хорватии. Для регистрации в земельной книге необходимо приложить доказательство хорватского гражданства к договору купли-продажи.

МОГУТ ЛИ ИНОСТРАННЫЕ ГРАЖДАНЕ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ХОРВАТИИ?

Да, иностранцы должны получить согласие Министерства иностранных дел на договор купли-продажи для регистрации права собственности. При соблюдении принципа взаимности согласие выдается после одобрения Министерством юстиции. В соответствии со статьей 60 Соглашения о стабилизации и присоединении между Хорватией и ЕС, граждане ЕС получают такой же режим, как и хорватские граждане, при приобретении недвижимости с 1 февраля 2009 года.

ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ И ПРОДАВЦА

Покупатель обязан выплатить продавцу полную цену, а продавец – передать недвижимость в пользование и позволить регистрацию права собственности на имя покупателя.

КАКОВ РАЗМЕР ЗАДАТКА И ЕГО ЗНАЧЕНИЕ?

Задаток обычно составляет 10% стоимости и подтверждает серьезность намерений покупателя. Регулируется Законом о обязательственных отношениях: если не предусмотрено иначе, покупатель может отказаться от договора, оставив задаток, а продавец обязан вернуть двойной задаток, если отказывается от продажи.

ЧТО ТАКОЕ КАДАСТР ЗЕМЛИ?

Кадастр – административный орган, ведущий учет кадастровых данных о недвижимости, земельных участках и водах. Кадастровый операт – совокупность документов по определенной кадастровой единице. Кадастр фиксирует положение, форму, площадь, постройки, использование, производственные возможности и пользователей земли.

ЧТО ТАКОЕ ПАРЦЕЛЛЯЦИЯ ЗЕМЛИ?

Парцелляция – разделение или объединение кадастровых участков. Строительная и сельскохозяйственная парцелляция проводится в соответствии с разрешениями и планами застройки.

КОГДА ПРИОБРЕТАЕТСЯ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ?

Право собственности возникает не при оплате, а при регистрации права в земельной книге (ст. 119 Закона о собственности).

ЧТО ТАКОЕ ПРЕДДОГОВОР?

Преддоговор фиксирует намерения сторон заключить основной договор на определенных условиях. Для юридической силы преддоговор должен содержать все существенные элементы основного договора и быть в письменной форме.

ГДЕ И КТО УДОСТОВЕРЯЕТ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ?

Подпись удостоверяет продавец у нотариуса в Хорватии или в дипломатическом представительстве за границей с последующей апостилизацией.

ЧТО ТАКОЕ ТАБУЛЯРНОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ?

Документ, подтверждающий получение полной суммы покупки продавцом и разрешающий регистрацию права собственности на недвижимость.

КАКОЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ХОРВАТИИ?

Ставка 5% от покупной цены, оплачивает покупатель.

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ РАЗЛИЧИЕ МЕЖДУ МЕСТНЫМИ И ИНОСТРАННЫМИ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКАМИ?

Нет, если международным договором не предусмотрено иначе.

КТО ОПРЕДЕЛЯЕТ НАЛОГОВУЮ БАЗУ?

Налоговая служба определяет базу для расчета налога на недвижимость.

КАКОВЫ ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА ПО НАЛОГАМ?

Продавец платит налог на доход, если продает недвижимость в течение трех лет с момента приобретения, за разницу между покупной и продажной ценой.

СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ДЛИТСЯ СРОК ДЛЯ УПЛАТЫ НАЛОГА?

Покупатель обязан в течение 30 дней после удостоверения договора уведомить налоговую и в течение 15 дней оплатить налог.

ЧТО ТАКОЕ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?

Документ, разрешающий строительство, подтверждающий соответствие проекта требованиям и условиям участка. Выдается органом государственной администрации по строительству.

ЧТО ТАКОЕ РАЗРЕШЕНИЕ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ?

Подтверждает, что объект построен согласно проекту и разрешению, безопасен и пригоден к использованию.

КАК ПРОВЕРИТЬ ДОКУМЕНТЫ?

Проверку недвижимости проводит агентство Neelcon, покупатель также может обратиться к нотариусу или адвокату (примерно 50–100 евро). Доказательство собственности – выписка из земельной книги (раздел A – описание недвижимости, B – владелец, C – обременения).

МОЖНО ЛИ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ НЕПОЛНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ?

Следует консультироваться с адвокатом или нотариусом перед подписанием договора.

ЧТО ТАКОЕ СОБСТВЕННОСТЬ?

Право собственности – вещное право, позволяющее владельцу использовать вещь и извлекать из нее выгоду, исключая других лиц, если это не нарушает права третьих лиц и законные ограничения.

ЧТО ТАКОЕ СОВЛАДЕНИЕ?

Если несколько лиц владеют вещью совместно, каждому принадлежит доля. Если доли не определены, считаются равными.

КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ДОСТОВЕРНУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ?

Достоверную оценку могут дать уполномоченные агенты недвижимости с многолетним опытом либо судебные эксперты строительного профиля.