Pogosta vprašanja

KAJ JE NEPREMIČNINA?

Po načelu enotnosti nepremičnine je nepremičnina zemljiška parcela skupaj z vsem, kar je na njej sorazmerno trajno povezano na površini ali pod njo. To pomeni, da z nakupom stanovanja hkrati kupite idealni del stavbe in zemljišča, na katerem je stavba zgrajena. Če kupujete katastrsko parcelo, hkrati postanete lastnik vsega, kar je na njej zgrajeno, ne glede na to, ali je zgrajeno, prijavljeno, vrisano in vpisano v katastrske plane in zemljiško knjigo.

KAJ SO ZEMLJIŠKE KNJIGE?

Zemljiške knjige so javne knjige o pravnem stanju nepremičnin, relevantne za pravni promet. Vsaka zainteresirana stranka lahko pooblaščeno pregleduje in zahteva zemljiškoknjižni izpisek. Uživajo javno vero in imajo dokazno moč javnih listin. Pridobitelj, ki je ravnal v dobri veri ali se je zanašal na zemljiške knjige, je pravno zaščiten, če ni vedel ali ni imel razloga dvomiti, da vpisano stanje ni popolno ali se razlikuje od dejanskega stanja.

KAJ JE LASTNIŠKI LIST?

Obstajata dve vrsti izpiskov iz zemljiške knjige, odvisno od tega, ali je nepremičnina vpisana v glavno zemljiško knjigo ali v knjigo deponiranih pogodb.

Lastniški list nepremičnine (zemljiškoknjižni vložek) v glavni zemljiški knjigi vsebuje:

• Posestnica (A) – podatki o vseh katastrskih parcelah, ki tvorijo eno zemljiškoknjižno telo, in vse katastrske spremembe, ki se nanašajo nanje.
• Vlastovnica (B) – podatki o lastniku nepremičnine, spremembe lastništva in osebne omejitve glede razpolaganja z nepremičnino.
• Teretovnica (C) – podatki o stvarnih in drugih pravicah, ki obremenjujejo nepremičnino (hipoteka, osebne in stvarne služnosti, pravica gradnje, obvezne pravice).

Lastniški list nepremičnine v knjigi deponiranih pogodb vsebuje:

• Popisni list (A1) – podatki o vseh katastrskih parcelah, ki tvorijo eno zemljiškoknjižno telo, in katastrske spremembe; če je na parceli zgrajena stavba, vsebuje tudi lokacijo, naslov in hišno številko.
• Popisni list (A2) – opis nepremičnine, če na parceli stoji stavba (npr. etaža, površina v m²).
• Popisni list (B) – podatki o lastniku, spremembe lastništva in osebne omejitve glede razpolaganja z nepremičnino.
• Popisni list (C) – podatki o stvarnih in drugih pravicah, ki obremenjujejo nepremičnino.

KAKO SE DOLOČA VREDNOST NEPREMIČNINE?

Prodajno vrednost nepremičnine določi prodajalec v skladu s tržnimi razmerami oziroma zakonom ponudbe in povpraševanja. Tržno vrednost nepremičnine določa davčna uprava po svojih tabelah, medtem ko vrednost nepremičnine za pridobitev bančnega kredita določijo izključno pooblaščeni cenilci.

KDO LAHKO KUPI NEPREMIČNINO NA HRVAŠKEM?

Za nakup nepremičnine na Hrvaškem ni ovir ali sankcij, vendar je za vpis v zemljiško knjigo ob kupoprodajni pogodbi potrebno priložiti dokaz hrvaškega državljanstva.

ALI TUJI DRŽAVLJANI LAHKO KUPIJO NEPREMIČNINO NA HRVAŠKEM?

Da, v tem primeru morajo pridobiti soglasje Ministrstva za zunanje zadeve za pogodbo o nakupu nepremičnine, da jo lahko priložijo predlogu za vpis lastninske pravice. Soglasje Ministrstva za zunanje zadeve se izdaja pod pogojem reciprocitete in na podlagi predhodnega odobrenja Ministrstva za pravosodje. Po 4 letih od začetka veljavnosti Sporazuma o stabilizaciji in pridružitvi med RH in EU ter državami članicami EU (od 1. februarja 2009) imajo državljani EU enak tretma kot hrvaški državljani pri pridobivanju nepremičnin.

KATERE SO OBVEZE KUPCA IN PRODLAJALCA PRI PROMETU NEPREMIČNIN?

Kupec mora prodajalcu plačati celoten znesek dogovorjene kupoprodajne cene, prodajalec pa mora nepremičnino predati kupcu v posest in dovoliti prenos lastninske pravice na kupca.

KOLIKŠEN JE KAPAR IN KAJ POMENI?

Kapar je znak resnosti in namere nakupa ter znaša običajno 10 % kupoprodajne cene. Reguliran je z Zakonom o obligacijskih razmerjih:

• Če ena stran drugi preda določen znesek denarja ali zamenljive stvari kot znak sklenjene pogodbe, je pogodba veljavna ob prejemu kapara, razen če je dogovorjeno drugače.
• Če ni dogovorjeno drugače, kupec, ki je dal kapar, lahko odstopi od pogodbe, pri čemer kapar ostane prodajalcu. Če od pogodbe odstopi prodajalec, mora vrniti dvojni kapar.

KAJ JE KATASTER ZEMLJIŠČ?

Kataster je upravni organ, odgovoren za vzdrževanje podatkov o katastru nepremičnin, zemljišč in vodov.
Katastarski operat je celotna dokumentacija, ki se vodi za določeno katastrsko občino.
Kataster zemljišč je javni register o položaju, obliki, površini, izgrajenosti, uporabi, produktivnosti in uporabnikih zemljišč.

KAJ JE PARCELACIJA ZEMLJIŠČ?

Parcelacija zemljišča je delitev ali združitev dveh ali več katastrskih parcel. Izvaja se lahko v gradbenem ali kmetijskem območju.
Parcelacija gradbenega zemljišča se izvaja v skladu z gradbenimi dovoljenji, lokacijskimi pogoji, rešitvami in podrobnimi prostorskimi načrti.
Parcelacija kmetijskega zemljišča zahteva potrdilo pristojnega gradbenega urada, da parcela leži izven gradbenega območja.

KDAJ SE PRIDOBI LASTNINSKA PRAVICA?

Kupec lastninsko pravico ne pridobi s plačilom kupnine, ampak z vpisom v zemljiško knjigo (člen 119 Zakona o lastnini).

KAJ JE PREDPOGODBA?

Predpogodba je dokument, v katerem se stranki dogovorita o nameri in zavezi, da bosta sklenili glavno pogodbo pod določenimi pogoji. Mora vsebovati bistvene elemente glavne pogodbe in biti v pisni obliki pri prometu nepremičnin.

KJE IN KDO OVERJA KUPNOPRODAJNO POGODBO?

Podpis na pogodbi overi samo prodajalec: na Hrvaškem pri notarju, v tujini pri hrvaškem diplomatskem predstavništvu ali notarju. V tem primeru je overitev potrebno apostilirati oziroma potrditi pri pristojnem sodišču.

KAJ JE TABULARNA IZJAVA?

Izjava, s katero prodajalec potrjuje, da je prejel celoten znesek kupnine in dovoljuje vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

KOLIKŠEN JE DAVK NA PROMET NEPREMIČNIN NA HRVAŠKEM?

Promet nepremičnin se obdavčuje po enotni stopnji 5 % kupoprodajne cene, ne glede na vrsto nepremičnine ali transakcije. Davčno osnovo določi davčni urad, ki pokriva območje nepremičnine. Davčni obveznik je kupec.

ALI JE RAZLIKA MED DOMAČIMI IN TUJIMI DAVČNIMI ZAVEZANCI?

Domače in tuje fizične ali pravne osebe so enake pri plačilu davka na promet nepremičnin, razen če mednarodna pogodba določa drugače.

KDO DOLOČA OSNOVO ZA DAVČNI IZRAČUN?

Pristojni davčni urad določi osnovo za izračun davka, ki ga mora plačati pridobitelj nepremičnine.

KOLIKŠNA JE DAVČNA OBVEZA PRODLAJALCA?

Prodajalec plača davek od dohodka, če nepremičnino proda pred potekom treh let od nakupa, in sicer od razlike med kupoprodajno in prodajno ceno. Obstajajo pogoji za oprostitev te obveznosti.

KOLIKO TRAJA ROK ZA PRIJAVO IN PLAČILO DAVKA?

Kupec mora v 30 dneh po overitvi pogodbe prijaviti nastanek davčne obveznosti, v 15 dneh od izdaje odločbe pa plačati davek.

KAJ JE GRADBENO DOVOLJENJE?

Gradbeno dovoljenje je upravni akt, ki dovoljuje začetek gradnje. Pogojuje skladnost glavnega projekta z zakonskimi zahtevami in pogoji lokacije. Izdaja ga urad državne uprave ali mestni urad pristojen za gradbene zadeve. Velja dve leti od pravnomočnosti, z možnostjo podaljšanja za dve leti, če se pogoji niso spremenili.

KAJ JE UPORABNO DOVOLJENJE?

Uporabno dovoljenje potrjuje, da je objekt zgrajen v skladu s projektom in gradbenim dovoljenjem, da je varen in se lahko uporablja.

KAKO PREVERITI, DA SO DOKUMENTI "V REDU"?

Nepremičnine pred prodajo preveri agencija Neelcon. Kupec lahko preverjanje zaupajo notarju ali odvetniku (približno 50–100 €) ob podpisu predpogodbe in glavne pogodbe. Dokaz lastništva je izpis iz zemljiške knjige: A – opis nepremičnine, B – lastnik, C – obremenitve.

ALI LAHKO KUPIMO NEPREMIČNINO, ČE DOKUMENTACIJA NI "V REDU"?

Priporočljivo je posvetovati se z odvetnikom ali notarjem, preden podpišete katerikoli dokument o nakupu.

KAJ JE LASTNIŠTVO?

Lastništvo (pravica lastništva) je stvarna pravica, ki omogoča, da lastnik zadevo uporablja po svoji volji in izključuje druge, če to ni v nasprotju s pravicami drugih ali zakonskimi omejitvami. Vpisuje se v zemljiško knjigo, učinki pa nastanejo z vpisom.

KAJ JE SOLASTNIŠTVO?

Če več oseb ima stvar v lasti, vsakdo ima del pravice, razmerno določen glede na celotno lastništvo.

KAJ JE ZAJEDNIŠKO LASTNIŠTVO?

Stvar je v skupni lasti, če ima več oseb deleže na nepodvojeni stvari, pri čemer ni določena velikost deležev, čeprav je določljiva.

KAKO DOLOČITI REALNO TRŽNO VREDNOST NEPREMIČNINE?

Realno oceno lahko poda pooblaščeni agent za nepremičnine z večletnimi izkušnjami ali pooblaščeni sodni cenilec gradbene stroke.