Häufig gestellte Fragen
WAS IST EINE IMMOBILIE?
Nach dem Grundsatz der Einheit einer Immobilie ist eine Immobilie ein Grundstück zusammen mit allem, was dauerhaft damit verbunden ist, sowohl auf der Oberfläche als auch darunter. Das bedeutet, dass beim Kauf einer Wohnung gleichzeitig ein ideeller Anteil am Gebäude und am Grundstück, auf dem es errichtet wurde, erworben wird. Wenn Sie ein Katastergrundstück kaufen, werden Sie gleichzeitig Eigentümer von allem, was darauf gebaut wurde, unabhängig davon, ob es offiziell eingetragen, vermessen oder im Grundbuch registriert ist.
WAS SIND GRUNDBÜCHER?
Grundbücher sind öffentliche Register über den rechtlichen Status von Immobilien, die für den Rechtsverkehr relevant sind. Jede interessierte Partei kann das Grundbuch einsehen und einen Grundbuchauszug beantragen. Sie genießen öffentliche Glaubwürdigkeit und haben die Beweiskraft öffentlicher Urkunden. Ein Erwerber, der in gutem Glauben oder im Vertrauen auf das Grundbuch gehandelt hat, ist rechtlich geschützt, wenn er nicht wusste oder keinen Grund zu der Annahme hatte, dass die Eintragungen unvollständig oder anders als der tatsächliche Zustand sind.
WAS IST EIN EIGENTUMSBLATT?
Es gibt zwei Arten von Auszügen aus dem Grundbuch, abhängig davon, ob die Immobilie im Hauptbuch oder im Buch der hinterlegten Verträge eingetragen ist.
Eigentumsblatt einer im Hauptbuch eingetragenen Immobilie:
- Besitzblatt (A) – enthält Informationen über alle Katastergrundstücke, die eine Grundbucheinheit bilden, sowie alle katasterbezogenen Änderungen.
- Eigentümerblatt (B) – enthält Angaben zum Eigentümer der Immobilie, Änderungen des Eigentums und persönliche Beschränkungen hinsichtlich der Verfügung über die Immobilie.
- Belastungsblatt (C) – enthält Angaben über dingliche Rechte und sonstige Belastungen der Immobilie (Hypotheken, persönliche und dingliche Dienstbarkeiten, Bau- und Nutzungsrechte, obligatorische Rechte).
Eigentumsblatt einer im Buch der hinterlegten Verträge eingetragenen Immobilie:
- Liste A1 – enthält Angaben über alle Katastergrundstücke, die eine Grundbucheinheit bilden, sowie alle katasterbezogenen Änderungen; falls ein Gebäude auf dem Grundstück vorhanden ist, auch Angaben zu Standort, Adresse und Hausnummer.
- Liste A2 – enthält die Beschreibung der Immobilie (Stockwerk, Fläche in Quadratmetern usw.), falls ein Gebäude existiert.
- Liste B – Angaben zum Eigentümer, Eigentumsänderungen und persönliche Beschränkungen.
- Liste C – Angaben über dingliche Rechte und sonstige Belastungen der Immobilie (Hypotheken, persönliche und dingliche Dienstbarkeiten, Bau- und Nutzungsrechte, obligatorische Rechte).
WIE WIRD DER WERT EINER IMMOBILIE BESTIMMT?
Den Verkaufspreis legt der Verkäufer in Übereinstimmung mit den Marktbedingungen bzw. dem Gesetz von Angebot und Nachfrage fest. Den Marktwert der Immobilie bestimmt die Steuerbehörde anhand ihrer „Tabellen“, während für die Wertermittlung im Rahmen einer Bankfinanzierung ausschließlich autorisierte Gutachter zuständig sind.
WER KANN IN KROATIEN EINE IMMOBILIE KAUFEN?
Es gibt keine rechtlichen Hindernisse oder Sanktionen für den Immobilienerwerb in Kroatien. Für die Eintragung ins Grundbuch muss jedoch zusammen mit dem Kaufvertrag ein Nachweis der kroatischen Staatsbürgerschaft vorgelegt werden.
KÖNNEN AUSLÄNDISCHE STAATSBÜRGER IN KROATIEN IMMOBILIEN KAUFEN?
Ja, in diesem Fall müssen sie beim Außenministerium die Zustimmung zum Kaufvertrag einholen, um diese der Eintragung des Eigentumsrechts beizufügen. Die Zustimmung wird unter der Bedingung der Gegenseitigkeit nach Genehmigung durch das Justizministerium erteilt. Basierend auf Artikel 60 des Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommens zwischen Kroatien und der EU sowie deren Mitgliedstaaten, erhalten EU-Bürger vier Jahre nach Inkrafttreten (ab 1. Februar 2009) die gleiche Behandlung wie kroatische Staatsbürger beim Erwerb von Immobilien.
PFLICHTEN VON KÄUFER UND VERKÄUFER IM IMMOBILIENVERKEHR
Der Käufer ist verpflichtet, den gesamten vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer muss die Immobilie übergeben und den Eigentumsübergang auf den Käufer ermöglichen.
WIE HOCH IST DIE ANZAHLUNG (KAUFZUSCHLUSS), UND WAS BEDEUTET SIE?
Die Anzahlung ist ein Zeichen der Ernsthaftigkeit und des Kaufwillens des Käufers und beträgt üblicherweise 10 % des Kaufpreises. Sie ist im Obligationenrecht geregelt:
- Wird eine bestimmte Summe oder austauschbare Sache als Zeichen des Vertragsabschlusses übergeben, gilt der Vertrag als abgeschlossen, sobald die Anzahlung erfolgt ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Käufer, der die Anzahlung geleistet hat, vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung behalten; der Verkäufer muss im Falle eines Rücktritts die doppelte Anzahlung zurückzahlen.
WAS IST DAS GRUNDKATASTER?
Das Kataster ist die Verwaltungsbehörde, die für die Führung der Katasterdaten zu Immobilien, Grundstücken und Leitungen zuständig ist.
- Katasterunterlagen: Gesamtdokumentation für eine bestimmte Katastergemeinde.
- Das Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Register über Lage, Form, Fläche, Bebauung, Nutzung, Produktivität und Nutzer bzw. Besitzer von Grundstücken.
- Das Kataster erfasst Katasternummern, Fläche, Form, Gebäude und andere Bauwerke auf oder unter dem Grundstück sowie deren Nutzer.
WAS IST EINE GRUNDSTÜCKSPARZELLIERUNG?
Eine Parzellierung ist die Teilung oder Zusammenlegung von zwei oder mehr Katastergrundstücken, möglich in Bau- oder Landwirtschaftsgebieten.
- Baugrundstücke werden innerhalb oder außerhalb des Baugebiets gemäß Baugenehmigung, Lageplan und Bebauungsplan parzelliert.
- Landwirtschaftliche Grundstücke benötigen ein Zertifikat des zuständigen Bauamts, dass das Grundstück außerhalb des Baugebiets liegt.
- Parzellierungen werden im Kataster durchgeführt.
WANN ERWIRBT MAN DAS EIGENTUM?
Das Eigentum wird nicht durch Zahlung des Kaufpreises erworben, sondern erst durch Eintragung ins Grundbuch (Art. 119 Eigentumsgesetz).
WAS IST EIN VORVERTRAG?
Ein Vorvertrag ist ein Dokument, in dem zwei Parteien die Absicht festhalten und sich verpflichten, den Hauptvertrag unter bestimmten Bedingungen innerhalb eines festgelegten Zeitraums abzuschließen.
- Er muss alle wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthalten und schriftlich abgeschlossen werden.
WO UND WER BEURKUNDEN DEN KAUFVERTRAG?
Die Unterschrift des Verkäufers wird in Kroatien beim Notar beglaubigt, im Ausland beim kroatischen Konsulat oder Notar. In letzterem Fall muss die Beglaubigung apostilliert oder gerichtlich bestätigt werden.
WAS IST EINE TABELLARE ERKLÄRUNG?
Eine Erklärung, dass der Verkäufer den gesamten Kaufpreis vom Käufer erhalten hat, wodurch der Eigentumsübergang im Grundbuch ermöglicht wird.
WIE HOCH IST DIE GRUNDSTEUER BEI IMMOBILIENVERKEHR IN KROATIEN?
Der Immobilienerwerb wird in Kroatien einheitlich mit 5 % des Kaufpreises besteuert, unabhängig von Immobilie oder Transaktionsart. Die Steuerbemessung erfolgt auf Grundlage des Kaufvertrags oder der Schätzung der zuständigen Steuerbehörde. Der Käufer trägt die Steuer.
GIBT ES UNTERSCHIEDE ZWISCHEN INLÄNDISCHEN UND AUSLÄNDISCHEN STEUERPFLICHTIGEN?
Inländische und ausländische natürliche oder juristische Personen sind steuerlich gleichgestellt, sofern kein internationales Abkommen etwas anderes bestimmt.
WER BESTIMMT DIE BEMESSUNGSGRUNDLAGE?
Die zuständige Steuerbehörde legt die Bemessungsgrundlage für die Immobiliensteuer fest, die der Erwerber zu zahlen hat.
WIE HOCH IST DIE STEUERLICHE PFLICHT DES VERKÄUFERS?
Verkäufer müssen Einkommenssteuer auf den Gewinn zahlen, wenn sie die Immobilie innerhalb von drei Jahren nach Erwerb verkaufen. Unter bestimmten Bedingungen kann die Steuerpflicht entfallen.
WIE LANGE HAT MAN ZEIT FÜR DIE ANMELDUNG UND ZAHLUNG DER STEUER?
Der Käufer muss die Steuer innerhalb von 30 Tagen nach Beglaubigung des Vertrags anmelden und innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Zahlungsbescheids zahlen.
WAS IST EINE BAUGENEHMIGUNG?
Die Baugenehmigung erlaubt den Baubeginn und bestätigt die Übereinstimmung des Projekts mit den Vorschriften. Sie wird vom zuständigen Bauamt erteilt. Die Genehmigung erlischt, wenn der Bau nicht innerhalb von zwei Jahren begonnen wird. Verlängerung ist einmalig möglich.
WAS IST EINE NUTZUNGSGENEHMIGUNG?
Die Nutzungsgenehmigung bestätigt, dass das Gebäude entsprechend dem genehmigten Projekt errichtet wurde, sicher ist und genutzt werden darf.
WIE KANN MAN ÜBERPRÜFEN, OB DIE DOKUMENTE IN ORDNUNG SIND?
Vor dem Verkauf prüft die Agentur Neelcon die Immobilie. Käufer können die Prüfung auch Notar oder Anwalt überlassen (ca. 50–100 €). Eigentumsnachweis ist der Grundbuchauszug (A: Immobilie, B: Eigentümer, C: Belastungen). Unoffizielle Dokumente sind auf www.pravosudje.hr einsehbar.
KANN MAN IMMOBILIEN KAUFEN, WENN DIE DOKUMENTE NICHT ORDNUNGSGEMÄSS SIND?
In diesem Fall ist eine Beratung durch Anwalt oder Notar vor Unterzeichnung des Kaufvertrags dringend empfohlen.
WAS IST EIGENTUM?
Eigentum ist das Recht, mit einer Sache nach Belieben zu verfahren und andere davon auszuschließen, soweit es nicht die Rechte anderer oder gesetzliche Beschränkungen verletzt. Eigentumsrechte werden im Grundbuch eingetragen.
WAS IST MITEIGENTUM?
Wenn mehrere Personen eine Sache gemeinsam besitzen, hat jeder einen Anteil entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Im Zweifel werden die Anteile als gleich angenommen.
WAS IST GEMEINSCHAFTSEIGENTUM?
Bei ungeteiltem Eigentum einer Sache mehrerer Personen (Gesellschafter) hat jeder Anteile, deren Größe jedoch nicht bestimmt ist.
WIE BESTIMMT MAN DEN REALISTISCHEN MARKTWERT EINER IMMOBILIE?
Die verlässliche Bewertung kann ein autorisierter Immobilienmakler mit mehrjähriger Erfahrung oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Bauwesen vornehmen.